Advokatų kontoros „Magnusson“ advokatė Dalia Stakvilevičiūtė.

Birželio pabaigoje patvirtintos Nacionalinės žemės tarnybos (NŽT) taisyklės dėl nuomos teisės į valstybinės žemės sklypus perleidimo. Jos turi suvienodinti tvarką visoje šalyje, tačiau gali įžiebti tik daugiau ginčų, pastebi advokatai.

Iki šiol tokių taisyklių nebuvo ir NŽT teritoriniai skyriai vadovavosi tik Vyriausybės nutarime „Dėl naudojamų kitos paskirties valstybinės žemės sklypų pardavimo ir nuomos“ išdėstytais reikalavimais. Pasak advokatų kontoros „Magnusson“ advokatės Dalios Stakvilevičiūtės, šiomis taisyklėmis siekiama sureguliuoti visų NŽT skyrių taikomas skirtingas praktikas dėl sutikimų perleisti statinius, esančius valstybinės žemės sklype, išdavimo.

„Šiose taisyklėse užkoduoti ginčai. Jei juridinis asmuo turi ilgalaikę valstybinės žemės nuomos sutartį, jis jaučiasi saugiai, galvodamas, kad jo teisės yra garantuotos minėta sutartimi. Tačiau teismai formuoja tokią praktiką, kad sutartys gali būti peržiūrimos ir koreguojamos. Ypač tuo atveju, jei statinys ar žemės sklypas yra netvarkingas ar atsiranda skundas“, – pažymi D. Stakvilevičiūtė.

Nuomos sutartis NŽT sutikimo negarantuoja

Anot advokatės, jeigu anksčiau yra sudaryta nuomos sutartis, galiojanti kelis dešimtmečius, juridiniai asmenys įprastai mano, kad nepaisant statinio būklės, jie gali žemės sklypo nuomos teisę perleisti, o statinį parduoti. Tačiau gausu situacijų, kai asmenys kreipiasi į NŽT, kuri atlikusi patikrinimą ne tik neišduoda sutikimo, bet ir nutraukia nuomos sutartį, nors prieš tai nei sklypas, nei sutartis niekam nekliuvo. Tokie ginčai keliasi į teismus.

„Priminimas verslininkams – jei turi valstybinę žemę, nesvarbu, kad sudaryta ilgalaikė sutartis, gali atsidurti tokioje situacijoje, kad tavo nuomos sutartis bus nutraukta, o tai sąlygoja reikalavimą nugriauti statinį. Turėjau vieną atvejį, kuomet vyras vystė verslą ir nebaigė statyti pastato, tuomet žmona jį perėmė paveldėjimo keliu. Atsirado pirkėjas, kuriam ji norėjo perleisti nuomos teisę, tačiau NŽT nedavė sutikimo ir įpareigojo nugriauti statinį. Teismų vertinimu, jei daug metų nieko nesiėmei, nerodei iniciatyvos, vadinasi, valstybinė žemė gali būti panaudota tinkamiau“, – pavyzdį pateikia ji.

NŽT – statybos inspekcijos „darže“?

Taisyklėse nurodoma, kad NŽT vertins, ar statinys yra tinkamas, kad būtų perleidžiama valstybinės žemės sklypo nuomos sutartis. Tačiau D. Stakvilevičiūtės teigimu, kyla klausimas, kodėl ši tarnyba įgauna tokią galią, pati tarnyba tai kritiškai vertina, mat pagal teisės aktus NŽT neatlieka statinių naudojimo pagal paskirtį priežiūros.

„Pagal taisykles jie vertins, ar valstybės žemėje esantys perleisti statiniai, įrenginiai gali būti naudojami pagal kadastre įrašytą jų tiesioginę naudojimo paskirtį, ar turi galimybę funkcionuoti savarankiškai. Jie turės pareigą patikrinti, ar naujai pastatytas, rekonstruotas, kapitališkai suremontuotas ir pertvarkytas statinys yra įregistruotas kadastre ir registre. Statinio naudojimą prilygina žemės naudojimui, dėl to atsiranda daug klausimų ir teisinių ginčų, taip pat gali kilti abejonių dėl šitų taisyklių gyvavimo“, – akcentuoja ji.

Pasak advokatės, taisyklėse numatyta naujoji NŽT funkcija tikrinti statinį yra diskutuotina, mat tai jau turėtų būti Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos ar savivaldos sritis.

„Statinio eksploatavimas prilyginamas žemės naudojimui. Jei statinys dar statomas, NŽT vertina, jog valstybinė žemė yra nenaudojama – ne visai teisinga ar logiška išvada. NŽT ir teisininkai šiuo metu diskutuoja, kad statinio naudojimas neturėtų būti visiškai prilyginamas žemės sklypo naudojimui, bet praktika nusistovi tokia, kad priklausomai nuo statinio būklės bus sprendžiama teisė į nuomą. Statinys turi būti ne tik tvarkingas ir naudojamas, taip pat svarbu, kad būtų atliktos visos reikalingos teisinės procedūros, sumokėti nuomos mokesčiai ir pan.“, – atkreipia dėmesį D. Stakvilevičiūtė.

Kokiais atvejais nesitikėti sutikimo?

Taisyklėse aprašyti atvejai, kuomet atsisakoma išduoti sutikimą perleisti nuomos teisę į valstybinės žemės sklypą, reikalingą perleidžiamam statiniui ar įrenginiui eksploatuoti. Vienas jų – kai valstybinės žemės sklypo nuomininkas netinkamai vykdo nuomos sutartį: nenaudoja žemės sklypo pagal paskirtį, nemoka žemės nuomos mokesčio ar nevykdo kitų pagal nuomos sutartį prisiimtų įsipareigojimų. Taip pat kai nustatoma, kad perleidžiami statiniai ar įrenginiai nėra tinkami naudoti pagal Nekilnojamojo turto (NT) kadastre įrašytą pagrindinę naudojimo paskirtį.

„Sutikimo neduodama ir tuomet, kai statinys buvo rekonstruotas ar kapitališkai suremontuotas, bet tai nebuvo įregistruota NT kadastre ir NT registre. Kai nustatoma, kad statinių įrenginių savininkas ir valstybinės žemės nuomininkas vykdo ar įvykdė pastatų rekonstrukciją, pastatė arba stato naują statinį, kuris pagal valstybinės žemės nuomos sutartį negalėjo būti pastatytas arba statomas. Kai atlikus patikrinimą nustatoma, kad pastatas negali būti naudojamas pagal paskirtį, jo statyba ar rekonstrukcija nevykdoma“, – vardija D. Stakvilevičiūtė.

NŽT priima sprendimą per 20 darbo dienų nuo prašymo išduoti sutikimą ir visų reikiamų dokumentų gavimo dienos, arba, kai atliekamas faktinių duomenų patikrinimas – per 5 darbo dienas nuo faktinių duomenų patikrinimo vietoje atlikimo dienos. Jei reikia priskirti atskirai funkcionuojančiam statiniui dalį sklypo, tokio plano derinimas gali užtrukti ir pusę metų, jei yra daug statinių savininkų – ir dešimtmetį.

Situacijos, kai statinys kabo ore

Advokatai tikina, kad problemų gali kilti įvairiais atvejais. Pavyzdžiui, Registrų centre buvo registruotos nebaigtos statybos, sudaryta ilgalaikė žemės nuomos sutartis, tačiau NŽT įvertino, kad tokia sutartis negalėjo būti sudaryta, ir ją nutraukė. Kitas pavyzdys – kuomet anksčiau suformuotas ir įregistruotas sklypas, sudaryta nuomos sutartis ne pagal statinio paskirtį. Pavyzdžiui, prie sandėliavimo statinio įregistruotas kitos – komercinės – paskirties žemės sklypas.

„Ginčai kyla ir tuomet, jeigu perleidžiamiems statiniams ar įrenginiams eksploatuoti reikia ne viso išnuomoto valstybinės žemės sklypo ploto. Realus pavyzdys – kai prie juridiniam asmeniui priklausančio statinio buvo kiemo aikštelė, tačiau NŽT įvertino, kad žemės sklypo dalis po aikštele nepriskiriama. Teisinis kazusas. Negi statinys kybo ore? Nuomos teisės nėra, išsipirkti galimybės nėra, bet statinį turi. Ištisus dešimtmečius neišsprendžiamos probleminės situacijos kyla tuomet, kai didelėje teritorijoje yra per 20 savininkų, kurie negali tarpusavyje susitarti“, – aiškina NT teisės specialistė.

Ji priduria, kad ginčai kyla, kai valstybinės žemės sklype lieka tik pastato dalis – buvo atvejis, kai taip nutiko dėl gaisro. Kilo klausimas dėl teisės atstatyti namą, teismas apgynė žmonių teises ir nusprendė, kad tai nėra susiję su asmenų netinkamu veikimu ar neveikimu – valstybė neturėtų uždarbiauti iš žmonių nelaimės.

vyr. projektų vadovė
Gintarė Saulytė-Šulgat