Advokatų kontoros „Marger“ vyresnysis teisininkas, advokatas Haroldas Ivanauskas

Iki šiol Lietuvoje susiklosčiusi praktika pasikeitė: nekilnojamas turtas jo pirkėjui dažnu atveju buvo parduodamas su daline apdaila, t. y. įregistravus 85 proc. statinio baigtumą. Nuo šių metų pradžios įsigaliojo nauja Statybos įstatymo redakcija, kurioje numatyta, kad sandorius dėl nekilnojamo turto perleidimo galima sudaryti tik esant šimtaprocentiniam statinio ar jo dalies baigtumui.

Pakeitimai taikomi ne visų patalpų perleidimui

Pagal Statybos įstatymo nuostatas statyba laikoma užbaigta tuo atveju, kai yra atlikti visi projekte numatyti statybos darbai, išduotas statybos užbaigimo aktas arba surašyta deklaracija apie statybos užbaigimą. Norėdamas įregistruoti 100 proc. statinio baigtumą, statytojas taip pat privalo pateikti Nekilnojamojo turto kadastro tvarkytojo po išankstinės patikros suderintą statinio kadastro duomenų bylą.

Šias sąlygas atitinkančio šimtaprocentinio statinio statybos baigtumo reikalavimą ketinama taikyti tik patalpų, esančių gyvenamosios paskirties, trijų ir daugiau butų pastatuose, ar gyvenamosios paskirties patalpų, esančių kitų paskirčių pastatuose, nuosavybės teisės perleidimui. Tačiau atnaujintas teisinis reglamentavimas nepakeitė negyvenamųjų patalpų, pavyzdžiui, loftų ar kūrybinių dirbtuvių, bei individualiųjų gyvenamųjų namų įsigijimo tvarkos.

Nors turto nuosavybės teisės perleidimo sandoriai – pirkimo-pardavimo, dovanojimo sutartys – pas notarą galės būti pasirašomos tik įregistravus 100 proc. statinio baigtumą, tačiau vystytojai ir toliau galės sudaryti preliminariąsias sutartis įprasta tvarka. Taigi, pirkėjai ir toliau gali išsirinkti būstą dar nepasibaigus statyboms, susimokėti rezervacijos mokestį ir sudaryti preliminariąją sutartį, tačiau iki statybų pabaigos nuosavybės teisės į tokį būstą įgyti negalės.

Būsto kainų augimas – netolima realybė

Tikėtina, kad tokie pokyčiai gali lemti nekilnojamo turto kainų augimą dėl vystytojams ženkliai kintančių statinio užbaigimui reikalingo kapitalo kaštų, pailgėjusio projekto vystymo laiko bei reikalingo pelno atidėjimo iki visiško įsipareigojimų pagal projektą įgyvendinimo, siekiant rinkai pateikti 100 proc. baigtumo projektą.

Prie nekilnojamo turto kainos augimo prisidėtų ir nuolat augantys statybos kaštai, kas reiškia, kad vystytojai, sudarydami preliminariąją sutartį su pirkėjais, nenorės prisiimti tokių tolimų ateities įsipareigojimų – įrengti parduodamas patalpas už fiksuotą kainą. Dėl šios priežasties būsto įrengimo kaina gali būti pateikiama daug didesnė nei ta, kurią pirkėjas galėtų gauti apdailos rangos darbus atliekant realiu laiku.

Taip pat svarbu paminėti, kad atitinkamų gyvenamųjų patalpų savininkai, kurie kartu gali būti ir statinių statytojais arba užsakovais, dėl finansinių ar kitų priežasčių gali neturėti galimybių finansuoti statinio užbaigimo. Tokiais atvejais pastatų savininkai gali atsidurti keblioje situacijoje, kai patys negali užtikrinti statybos pabaigos, o taip pat ir neturi teisės parduoti jiems nuosavybės teise priklausančių gyvenamųjų patalpų, esančių nebaigtuose statyti statiniuose bei iš gautų lėšų užbaigti šių statinių statybą. Dėl to kyla rizika NT projekto likimui ir terminų laikymuisi.

Žinoma, vystytojai ieškos būdų, kaip turto realizavimą vykdyti kuo palankesnėmis sąlygomis. Vienas tokių būdų galėtų būti pačių pradinių projektų koregavimas ir paprastinimas, jame numatant mažiausią galimą statinio įrengimo lygį, kurį pasiekus, jis galėtų būti laikomas užbaigtu.

Papildomos rizikos pirkėjams

Tais atvejais, kai pastato 100 proc. baigtumas apima ir pilną apdailą, tokio turto pirkėjai po aptariamų Statybos įstatymo pakeitimų praranda galimybę įsirengti būstą patys ar naudodamiesi meistrų, dirbančių su individualios veiklos liudijimais, pagalba. Žinoma, galima situacija, kai vystytojai gali nuspręsti visus apdailos darbus pavesti atlikti patiems pirkėjams, tačiau tokiu atveju pirkėjai tai privalės atlikti net nesudarę notarinės sutarties, t. y. investuodami į projektą asmenines pinigines lėšas dar neturėdami nuosavybės teisės į būstą. Taigi, atsiranda atitinkama rizika, jog atlikus norimus darbus, preliminarioji sutartis bus nutraukta ar vystytojas bankrutuos, o tuomet pirkėjai bus priversti bandyti atgauti prarastus pinigus kreipdamiesi į teismą.

Be to, dažnai dalis pirkėjų įsigytą būstą su 100 proc. baigtumu perdaro pagal savo individualius poreikius, todėl tokie pakeitimai greičiausiai negali būti laikomi orientuotais į tvarumą.

ELTA