Komentuoja „Luminor“ banko vyriausiasis ekonomistas Žygimantas Mauricas

Jei Lietuvoje ir toliau tęsis butų ploto mažėjimo tendencija, po 20 metų galime priartėti prie Honkongo lygio. Honkonge vidutinis buto plotas siekia vos 45 kv. metrus, o itin brangiuose, apie 15 tūkst. eurų už kv. metrą kainuojančiuose „mikro-apartamentuose“ tualetas neretai būna sujungtas ne tik su vonia, bet ir su svetaine bei valgomuoju. Lietuvoje naujai pastatytų butų plotas (kol kas) išlieka didesnis, tačiau pastaraisiais dešimtmečiais jis nuosaikiai mažėja. Ir tai nėra atsitiktinumas.

Kai butas kainuoja 12 metinių uždarbių

Butai mažėja ne todėl, kad Lietuvoje staiga pritrūko žemės, o todėl, kad būstas tapo per brangus. Kai kainos kyla greičiau nei žmonių pajamos, pirkėjai prisitaiko, o lengviausias būdas prisitaikyti – pirkti mažesnį plotą.

Pavyzdžiui, Vilniuje 60 kv. metrų butas kainuoja apie 12 vidutinių metinių atlyginimų. Tai reiškia, kad net ir gaunant vidutinį atlyginimą sostinėje, būsto įperkamumas tampa panašus į tokius brangius Europos miestus kaip Stokholmas. Kaune ir Klaipėdoje situacija švelnesnė – čia 60 kv. metrų butui įsigyti reikėtų apie 8 metinių atlyginimų, tačiau ir tai vis dar yra daugiau nei siektinas 5 metų rodiklis. Kai įperkamumas prastėja, dalis gyventojų yra priversti rinktis mažesnį būstą, net jei jų poreikiai iš tiesų būtų didesni.

Butų mažėjimą dar labiau paspartina investuotojų vaidmuo. Investuotojai prioritetą dažniausiai teikia mažesniems butams, nes juos lengviau išnuomoti, greičiau parduoti ir paprasčiau „paversti pinigais“, kai to prireikia. Vilniuje investiciniai sandoriai sudaro kone 40 proc. visų būsto sandorių (įskaitant įmonių sandorius), tad investuotojų elgsena yra viena iš stipresnių rinką formuojančių jėgų.

Kai investuotojai masiškai renkasi mažus butus, vystytojai į tai reaguoja labai pragmatiškai – stato tai, kas geriausiai parduodama. Mažesnio ploto butai pasižymi didesniu likvidumu, todėl tampa patrauklesni ir pirkėjams, ir statytojams.

Taip susiformuoja užburtas ratas: daugiau mažų butų rinkoje sukuria daugiau mažų butų paklausos, o ši paklausa paskatina dar daugiau mažų butų statybos.

Jau stato daugiau namų negu butų

Kartu Lietuvoje vyksta ir kita, galbūt mažiau pastebima tendencija – „debutizacija“. Augant gyventojų pajamoms, vis daugiau žmonių renkasi nuosavą namą, ypač priemiesčiuose, kur už panašią kainą galima gauti daugiau erdvės. 2000–2009 metais Lietuvoje buvo statoma daugiau butų nei namų, tačiau nuo 2010 metų situacija apsivertė – kasmet pastatoma gerokai daugiau namų nei butų.

Vilniaus regionas čia ilgą laiką buvo išimtis, tačiau pastaraisiais metais namų kiekis jau pasivijo butų skaičių. Kitaip tariant, jei žmogus nori erdvesnio būsto – jis dažnai keliasi į priemiestį. Na, o jei nori gyventi miesto centre – būk mielas, pasispausk. Vilniuje priemiestizaciją kiek pristabdo prasta priemiesčių infrastruktūra ir didelės transporto spūstys, tačiau ji vis tiek vyksta sparčiai: Vilniaus rajono savivaldybėje gyventojų daugėja sparčiau nei Vilniaus mieste.

Nedidelių butų paklausa nemažės

Papildomą spaudimą būsto rinkai artimiausiais metais didins ir didėjanti imigracija – tiek iš ES, tiek ir iš trečiųjų šalių. Todėl galime pagrįstai tikėtis, kad kartu su ja augs ir mažesnių butų paklausa. Taip yra todėl, kad imigrantai įprastai gyvena nuomojamuose butuose, o šie dažniausiai būna mažesnio ploto nei nuosavi.

Prie butų mažėjimo tendencijos prisideda ir demografinės realijos. Lietuvoje suminis gimstamumo rodiklis 2025 metais nukrito iki 1,0, nors siekiant išlaikyti stabilų gyventojų skaičių jis turėtų būti 2,1. Šeimos turi vis mažiau vaikų, o viena iš priežasčių – ribota gyvenamoji erdvė. Jei būstas būtų didesnis ir labiau įperkamas, tikėtina, kad dalis šeimų ryžtųsi turėti daugiau vaikų. Tačiau ratas ir vėl užsidaro, nes mažai vaikų turinčioms šeimoms nereikės ir didesnių butų.

Galiausiai, į šią mozaiką įsijungia virtualus pasaulis. Daugėja žmonių, kuriems gyvenimo kokybę apibrėžia ne būsto kvadratinių metrų skaičius, o interneto ryšys. Tokiu atveju net ir tualetas, sujungtas su valgomuoju, tampa priimtinu kompromisu, jei tik namuose yra interneto ryšys.

Taigi, butų ploto mažėjimas Lietuvoje nėra vien mados ar architektūrinių sprendimų klausimas. Jei būsto įperkamumo problema nebus sprendžiama, o investicinė paklausa ir migracijos spaudimas tik didės, Lietuva iš tiesų gali pasukti link „mikro-būstų“ realybės, kurioje gyvenimo standartas matuojamas ne erdve, o gebėjimu prisitaikyti.

Nors Honkongas mums šiandien atrodo kaip ekstremalus pavyzdys, istorija rodo ką kitą. Būsto rinkos pokyčiai dažnai vyksta lėtai, bet nuolatos. Kol vieną dieną pastebime, kad „normalus“ butas jau tapo prabanga…